第一条  目的和依据

为规范管理我县公共租赁住房（含廉租房），合理使用公共租赁住房（含廉租房）租金，明确管理职责，更好地为小区住户提供服务，完善我县公共租赁住房（含廉租房）日常管理，根据《福建省公共租赁住房租金管理办法》和《连城县公共租赁住房（含廉租房）管理实施细则（修订）》及《连城县人民政府专题会议纪要（〔2020〕6号）精神》等有关规定，结合我县公共租赁住房（含廉租房）实际，特制定本管理和维修实施细则。

第二条  明确职责

我县公共租赁住房（含廉租房）行业主管部门为连城县住房和城乡建设局（以下简称住建局），资产权属单位为连城县连发城市建设有限公司（以下简称连发公司），资产管理单位为连城县弘源投资管理有限公司（以下简称弘源公司），物业管理单位为承接公共租赁住房（含廉租房）物业管理服务的物业公司。为确保各项工作责任和措施落实到岗和人，形成一套高效的公共租赁住房（含廉租房）日常管理机制，现成立县公共租赁住房（含廉租房）日常管理协调领导小组。

（一）领导小组成员

组  长：傅道祥  住房和城乡建设局副局长

成  员：李昌梅  住建局住房保障中心负责人

  曹  晖  连发公司负责人

  罗炜群  弘源公司负责人

  马啟亮  连聚物业负责人（莲南小区）

 

  黄千秀  日新物业负责人（莲冠小区）

领导小组成员因人事变动或岗位职能调整，相应职责相应调整，不再另行发文。

（二）领导小组下设办公室，办公室设在弘源公司，负责协调日常管理工作，成员如下：

办公室主任：李贞镛  弘源公司

成      员：李昌梅  住房保障中心

罗道卿  连发公司

黄旺标  弘源公司

马啟亮  莲南物业管理站

 

黄千秀  莲冠物业管理站

第三条  工作职责

（一）住建局

1.做好保障房业务的总牵头，监督保障房日常管理工作，不定期组织召开维修管理领导小组成员会议。

2.督促、监督、指导保障房业主（县连发公司）及管理公司（县弘源公司）对物业公司的监管工作。

3.在规定的权限内对保障房维修费用进行审核，对维修项目进行监督、指导及根据维修项目等级参与验收。

4.不定期会同县连发公司及县弘源公司组织开展专项检查。

5.其他保障性住房的工作部署、监督、指导工作。

（二）弘源公司

1.根据相关文件要求及规定，负责公共租赁住房租金的收取、存储、支出及公共租赁住房（含廉租房）物业职责的日常管理等工作。

2.负责保障性住房相关的信访、举报、投诉的调查处理工作。

3.负责公共租赁住房及其共用部位设施设备维修方案的拟订并组织实施。

4.负责保障性住房有关房屋租赁及零星维修，依据领导小组的决策做好资金的复核工作。

5.辅助保障中心的业务开展，落实领导小组议定的相关决策意见及其他自身职责、权责有关事项的落实工作。

（三）连发公司

1.负责贯彻落实县政府中心城区棚户区改造和旧城改造工作。

2.负责贯彻落实保障性住房建设、拆除、储备等工作。

3.牵头组织保障性住房的主体维修、改造、优化，配合协助弘源公司做好监督指导工作。

  4.配合保障性住房有关房屋租赁及零星维修信访、举报、投诉的调查处理工作，负责日常监督指导物业公司做好物业管理工作，经报备领导小组后对管理不到位、措施不及时的物业管理公司提出处罚意见并进行处罚。

5.辅助保障中心的业务开展，落实领导小组议定的相关决策意见及其他自身职责、权责有关事项的落实工作。

（四）物业公司

1.物业公司需贯彻落实领导小组制定的公共租赁住房（含廉租房）等保障性住房的相关管理制度。

2.立足本职工作，做好小区物业服务管理，对小区物业管理负直接责任。不仅限于政策规定的文件要求，小区环境卫生保洁，住户信访投诉处理，日常维修维护管理等其他工作事项。

3.负责做好公共租赁住房（含廉租房）等保障性住房的看房、交付使用及退房管理工作，不仅限于落实保障性住房退房手续办理、水电费结算、房间内物品清点查验、卫生保洁查验，落实交付手续办理、水电数据记录、房间内物品清点查验等其他工作事项。

4.配合处理保障性住房相关的信访、举报、投诉的相关工作。

5.落实领导小组议定的相关决策意见及其他自身职责、权责有关事项的落实工作。

第四条  维修管理办法

（一） 年度维修预算

1.公共租赁住房（含廉租房）房屋主体、室内附属设施设备、室外设施设备、共用部位等公共的维护维修更新改造支出计划，应在每年3月前做好维修预算计划（由物业公司2月底前提出需维修的问题后汇总到弘源公司）由连发公司、弘源公司复核后，制定维修计划，由领导小组研究讨论通过后执行。

    2.公共租赁住房（含廉租房）等保障性住房涉及新建、改建、扩建的由连发公司负责，日常维修由弘源公司负责。

3.在重大维护维修事项上，各单位均要落实各自工作职责，起到监督指导作用。施工完成后由住房保障中心、连发公司、弘源公司、物业公司组成验收小组，对项目进行竣工验收。

4.各单位不得虚报维修项目、维修金额。

（二）日常管理

1.住建局住房保障中心、连发公司、弘源公司、物业公司共同成立应急维修工作小组，在接到承租人维修申请时，都须第一时间接收申请，并将维修申请单及时汇总上报弘源公司，进行派工处理。预算单项300元以内的维修项目经应急维修工作小组确认后由物业公司负责维修，单项300元以上的项目由弘源公司负责协调维修施工班组进行维修。

2.申报流程

申请维修承租户必须为合法租赁人，填写维修申请单需准确记录承租户所属小区、房号、联系方式、报修时间、报修内容，并与承租户确认维修时间并上门维修，维修完成后需租赁人签字确认。

3.审核、派单流程

登记好报修信息后，统一汇总到弘源公司，维修业务承接单位出具维修预算，报送住房保障中心确认后，由弘源公司根据维修管理细则统一派工单给物业公司或维修施工班组，由物业公司或维修施工班组与承租户对接维修。

4.维修、维护流程

物业公司或维修施工班组，在维修工作过程中，需紧密联系，做好施工前后拍照留档工作，完成维修任务后，需在派工单中签字确认。

5.归档流程

所有留档材料都需作为财务出账依据，若属空房维护、维修，由弘源公司签字确认（单指零星修缮）。

（三）紧急维修处理流程

遇紧急报修事件（如跑水、火灾、人身安全受到威胁等情况），遵循先处置，后补报流程的原则。接到信息的第一人应详细记录事件发生的具体位置及报修（告）人的联系方式等信息，仔细倾听事件情况、并立即联系具体负责该事项相关人员赶往现场，听从指示进行妥善处理。

第五条  维修等级划分

（一）公共租赁住房（含廉租房）零星维修，单项支出在300元以内的维修项目经应急维修工作小组确认后由物业公司负责维修。

（二）300元以上至1万元以内经应急维修工作小组确认后由弘源公司委派施工单位制定施工方案并根据施工方案，每月1报的原则，向公共租赁住房（含廉租房）领导小组报备，并提交报备表，双方签字盖章确认，由弘源公司负责协调维修施工班组进行维修，费用从专项资金中支付。

（三）1万元以上至3万元以内经维修项目领导小组确认后由弘源公司委派施工单位制定施工方案并根据施工方案进行维修，项目委托前需向公共租赁住房（含廉租房）领导小组报备，并提交报备表，双方签字盖章确认。

（四）3万元以上，报领导小组研究审批后按照主管部门内控管理办法〔连建2020（140号）〕文件要求实施。

（五）公共租赁住房（含廉租房）维修成本资金控制在全年租金总收入扣除相关费用范围内，如超预算需上报情况说明并提请上级部门审批。

第六条  资金筹措流程

（一）公共租赁住房（含廉租房）维修预算费用由弘源公司上报县住房保障中心，住房保障中心将维修支出及预算上报住建局，由住建局向财政局申请资金。申请资金下拨后，支付住建局保障性业务支出部分、弘源公司代管费用（按应上缴国库租金收入的10%提取），剩余部分作为日常支出储备金。

（二）公共租赁住房（含廉租房）若有上级补助资金，住房保障中心直接拨付至连发公司，涉及大型维修的由连发公司负责。

第七条 资金拨付流程

（一）连发公司

1.根据《工程招投标管理办法》《关于规范政府投资小规模工程招投标活动的规定》〔连建2020（140号）〕的文件要求做好项目的策化、监督、实施、验收、资金拨付等工作。

2.根据施工合同拨付项目资金，施工合同、决算及验收文件备份至住房保障中心。

（二）弘源公司

1.单项维修在300元以内的支出，物业公司须根据维修申请单提供本次维修相关资料复印件并开具收据后提交至弘源公司，由弘源公司支付至物业公司。物业公司在下一次申请支付维修款时，提供本次支付维修款的回单复印件并加盖公章。

2.单项维修在300元以上的支出，由弘源公司根据领导小组确认后的报备表等相关资料按实际支付。

第八条  监督管理

（一）住建局住房保障中心负责做好保障性住房日常管理的监督、指导、检查工作，弘源公司负责加强对物业公司物业管理和公共租赁住房（含廉租房）的使用及管理工作，在规定的权限内审批管理，对出租情况进行监督，定期不定期组织开展专项检查。

（二）看房、退房监督管理

弘源公司统一开具退房房屋移交表，由租户交到物业公司，物业公司应如实填报退房移交表，严格落实退房复核流程，如因工作疏忽、流程把关不严导致额外产生费用的由物业公司负责。物业公司负责逐一检查移交表所列的物品是否完好，如有损坏，要求租户修缮好，才给予退房。看房、退房时物业要及时关闭水电总闸，如因水电总闸没关、日常管理不到位产生水电费的，应由物业公司负责，物业不负责的可从物业补差中扣除。弘源公司依据物业公司填报好的退房移交表，租金缴交完成后办理退房手续。

第九条  其他

  本细则适用我县范围内所有公共租赁住房（含廉租房），自印发之日起试行贰年。

附件：1.公共租赁住房（含廉租房）房屋维修申请表

2.公共租赁住房（含廉租房）屋维修验收表

3.公共租赁住房（含廉租房）房屋移交表

 

4.公共租赁住房（含廉租房）资金申请审批表    

 

 

   连城县住房和城乡建设局

                             2021年10月22日