一、现场实地勘查

　　赴标的物业现场勘察，涵盖住宅、商铺、写字楼、厂房、宗地、在建工程等各类不动产；记录区位、楼层、朝向、建筑面积、套内面积、建筑结构、装修标准、建成年代、设施设备、房屋损耗、违建、瑕疵、周边配套、交通、学区、环境、不利因素（高架、垃圾站、墓地等）。

　　核对不动产权证、规划、地籍资料，确认产权人、土地性质、用途、容积率、抵押、查封、租赁、地役权等权益限制，拍照留存勘察影像、绘制简易平面草图。

　　收集区域规划、限贷限购、拆迁、产业政策等外部影响因素。

　　二、市场调研与估价测算

　　搜集、筛选、核验可比成交案例、租金数据、建安造价、土地出让价格，建立市场数据库，跟踪区域房价、租金、空置率走势。

　　严格按国标《房地产估价规范》，选用市场比较法、收益法、成本法三种基础方法测算价值，复杂项目叠加假设开发法（土地/在建工程）。

　　区分评估目的：抵押、司法拍卖、征收拆迁、资产入账、股权转让、税务、保险、投资咨询、资产证券化等，对应选用不同价值类型（市场价值、抵押价值、残余价值、投资价值等）。

　　量化修正因素：交易日期、区位、户型、装修、税费、折旧、收益折现率、土地剩余年限等，保证测算逻辑客观可追溯。

　　三、评估报告编制、审核与签章 

　　整理勘察底稿、权属资料、市场数据，独立完成估价报告、估价技术说明、工作底稿全套资料撰写，完整披露估价假设、限制条件、风险提示。

　　把控报告质量，自查数据、公式、结论漏洞，防范执业风险；高级估价师负责复核团队报告，出具审核意见。

　　法定专属职责：在正式估价报告签字盖章，对估价结果承担法律、经济责任；仅注册持证估价师拥有报告签署权。

　　归档全套项目档案（勘察照片、权证、交易案例、测算底稿、报告正本），满足监管抽查要求。

　　 四、各类专项评估业务承接

　　金融抵押评估：银行按揭、经营性抵押、融资授信，为银行确定抵押物价值、放贷额度提供依据（行业最主流业务）。

　　司法评估：法院执行拍卖、离婚财产分割、遗产分配、破产清算、侵权损失，出庭可担任专家证人，对估价结论当庭说明。

　　征收拆迁评估：国有土地上房屋、集体土地征地补偿评估，出具分户评估报告，对接征收办、被征收人答疑。

　　企业财税/资本业务：固定资产入账、资产重组、股权转让、土地增值税清算、不动产租赁租金评估、REITs不动产价值测算。

　　土地专项：出让底价、地价补缴、闲置土地、产业用地绩效评估、开发项目可行性测算。

　　咨询类：城市更新、项目投资测算、租金定价、市场调研报告、资产处置价值咨询。

　　五、客户、合作机构沟通对接

　　对接银行、法院、政府征收部门、房企、企业、个人委托方，讲解估价思路、参数选取、评估结论，解答异议、处理复核申请。

　　配合银行风控、法院执行、审计部门调取项目资料，参与项目沟通会、异议听证会。

　　维护合作渠道，同步市场变化与政策调整。

　　六、合规执业、技术管理与继续教育 

　　严格遵守法律法规、估价行业规范、职业道德，保持独立、客观、公正，严禁高估低估、弄虚作假；保守客户产权、财务商业秘密。

　　持续更新专业知识：房地产政策、税费、新标准、新型物业评估逻辑，按规定完成注册有效期继续教育学时，维持执业资格有效。

　　内部技术管理：制定估价测算标准、案例库维护、培训评估助理、解决疑难项目技术问题，参与公司技术体系优化。

　　七、执业法律义务 

　　不得出具虚假、重大失实估价报告，过错造成委托人损失的，机构赔偿后可向估价师追偿。

　　不得允许他人借用本人注册证书、不得跨规范范围执业。

　　主动接受住建、自然资源主管部门与行业协会监督检查。